移民和住房

净正移民是英国最近房价上涨的一个因素吗?鉴于自20世纪90年代中期以来房价的快速上涨以及移民数量的相应增加,很难避免得出这样的结论:净移民水平至少在一定程度上加剧了英国住房危机。然而,也有有趣的研究表明,随着本地房主迁往别处,高水平的净移民可能导致某些地区房价下跌。

一般来说,经济学家发现净移民有积极的好处,对工资和失业率的影响有限。移民往往处于工作年龄,对政府财政的净贡献也是如此。

尽管人们担心移民会抢走工作并压低工资,但这忽略了等式的另一半。移民创造自己的需求,创造新的就业机会。大规模移民与实际工资的上升是一致的,尽管最近的经验表明,这并不能保证。更多信息:请参阅移民对英国经济的影响.

但是,住房呢?特别是,在供应短缺的情况下,如英国,大规模净移民的影响是什么?

移民和住房需求

净移民将增加住房需求。移民可能会选择可出租的房产。根据牛津大学移民调查,2015年第一季度,74%的新移民(在英国居住5年或更短时间的移民)从事私人租赁行业。(链接)

但是,家庭数量和可出租需求的总体增加也将给房价带来上涨压力;对出租的强劲需求增加了购房数量,让房东从不断增长的需求和不断上涨的租金中获利。

随着英国家庭净移民数量的增加,住房需求将上升。

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英国的问题是,住房需求的增长速度快于供给。为购买/出租而建造的新房数量相当有限。(范围为100-200000。请参阅英国住房供应).因此,这种需求的增加加上有限的供应是推动价格上涨的一个因素。这导致了租金和房价的上涨。

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1996年以来的净移徙水平。正净迁移意味着总迁移水平高于总迁移水平。

出租指数过去七年

英格兰威尔士苏格兰伦敦指数租赁酒店

房租上涨——尤其是在伦敦和英格兰南部。

英国房价

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1975-2016年实际房价

自1996年以来,实际房价翻了一倍多。除了净移民水平,影响房价的因素还有很多。但是,1996年后净移民的增加可能是推高房价和租金的一个因素。

净移民与稳定的房价

supply-increase-demand-same 净移民并不一定会导致房价和租金的上涨。在上面的图表中,住房供给的增长速度和需求的增长速度是一样的。因此,房价保持稳定,不存在住房短缺。

困难在于,英国几年或几十年来一直在努力以规定的速度增加住房存量。据估计,英国每年至少需要建造25万套新住房,以跟上人口结构的变化和人口的增长,但由于土地有限,人们不愿在绿地上建房。其他人不同意,并认为我们可以通过在棕地建造迷你舱来建造更多的房产,但任何新的住房项目都会遭到当地居民的反对。没有简单的解决办法。

移民和拥挤

即使英国能够建造所需数量的住房,也会引起人们对人口密度和拥挤的担忧。随着人口的迅速增长,铁路、公路和公共汽车等交通工具面临更大的压力。但是,高铁2号已经遭到强烈反对,新的道路建设计划也将不受欢迎。

区域影响

净移民对英国的影响取决于地理区域。一些地区,如东南部,净移民率要高得多,这与房租和房价的强劲增长有关。英格兰北部一些地区的净移民数量有限;这些地区的房价增长一直较为缓慢。

然而,一项研究发现,移民对当地小地区的影响可能是混合的。他们发现,高水平的移民可能会导致特定地区的房价下降——因为低教育水平的移民数量每增加1%,就可能导致当地富裕人口外流1.7%,导致该地区的房价下跌。这并不意味着本地房价下跌就意味着全国房价下跌,事实上,这给当地富裕房主迁往的其他地方带来了更大的上行压力。

这种地理影响是混合的,一些净移民数量高的地区房价上涨,而在那些移民的技能和教育水平相对较高的地区。(移民和当地房价)

过去的移民经验

英国在过去经历了大量的净移民,例如世纪之交的爱尔兰移民,1950/60年代来自英联邦国家的移民。这些时期没有造成住房危机或实际房价持续上涨。在那几十年里,英国住房市场更加灵活,能够根据人口增长增加供应。

导致住房危机的净移民以外的因素

  • 结婚延迟、单身人数增多、预期寿命延长等都是家庭数量增加的原因。
  • 砖匠和建筑工人的短缺可能会对住房供应产生不利影响。移民有助于填补这些半熟练工作的劳动力短缺,并有助于建筑业。
  • 低利率有助于使抵押贷款负担得起,并鼓励人们购买,尽管价格很高。
  • 社会住房和地方当局住房短缺。移民只占社会住房租金的一小部分。
住房
来源:Housing.org.uk

结论

自20世纪90年代中期以来,英国的净移民水平相对较高,是人口增长的主要因素(约50%的人口增长归因于净移民)。这一时期也与房价上涨和房价/收入比率上升相对应(特别是在伦敦和南部)。净移民并不是英国住房危机的原因,但是,考虑到供求之间的根本不平衡,净移民加剧了问题,并导致了整体房价上涨。

在一定程度上,解决住房危机的根本原因是经济适用房的缺乏,但这在实践中很难实现。

值得记住的是,许多人从房价上涨中获益——房主财富的增加,但与此同时,在一个日益不平等的社会中也产生了许多输家——老年人和年轻人之间存在分歧——房主和家庭租房一代.

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关于“移民与住房”的思考

  1. 这是你在本页上分享的关于移民和住房的一篇非常出色的信息性文章,但如果英国能够建造所需数量的住房,这将引起人们对人口密度和拥挤的担忧。随着人口的迅速增长,它对交通——铁路、公路和公共汽车——造成了更大的压力。但是,已经出现了一些问题强烈反对高铁2号和新的道路建设计划也不受欢迎。
    谢谢。

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