房价下跌的原因

房价下跌,需求下降和/或供应过剩。导致房价下降的主要因素包括:

1. 不断上升的利率(使抵押贷款更加昂贵)
2. 经济衰退和高失业率(需求减少,导致被收回房屋)。
3. 下降,银行贷款和抵押贷款的可用性下降(很难买到)。
4. 信心下降/对未来房价的预期。
5. 人口结构的变化。(需求减少,如净移民)
6. 过多的房地产市场的供应。
7. 市场租金下降使它的吸引力让来购买。

供给和需求关系图

利率

房地产市场利率是非常重要的。提高利率可变抵押贷款利息的成本将会增加。那些固定抵押贷款可能会在短期内与更高的抵押贷款,但随着时间的推移,甚至固定利率抵押贷款——将变得更加昂贵。

在1980年代末,利率增加到15%。这导致抵押贷款显著上升。随着抵押贷款超过50%的可支配收入导致抵押拖欠,所以人们出售房屋和需求下降。2006年,利率上升到一个更温和的水平,但是人们更多的高风险抵押贷款。

利率为购买让投资者也很重要。低息利率意味着抵押贷款将会低于出租收入。所以利率上升将提供一个销售的动机。

强调利率对房价的重要性,由英国央行(Bank of England)在最近的一篇论文,英里,孟氏计算:

“随着时间的推移,实际利率上涨1%从目前水平,推动实际房价下降了近20%。”

英格兰银行员工工作论文837号,2020年12月,

经济衰退

在衰退时期,失业率上升,收入下降和消费者缺乏信心的大型投资房地产市场。之间有很强的相关性的衰退,房价下跌。

经济衰退前,房价上涨速度超过通货膨胀和工资。这意味着在前几年,房价收入比率增加了。经济衰退导致的“修正”这些房价收入比。例如,在经济繁荣时期,买让房东可能买房子试图使资本收益。但在经济衰退,出售,因为房价下跌。英国房价负担能力

在银行贷款

2009年经济衰退有一个额外的元素,银行缺乏流动性,减少银行贷款。变得更难获得抵押贷款,尽管房主希望拿出一个抵押贷款和低息利率,银行不愿意放贷,明显收紧了放贷标准

增加税收

小改变印花税或其他形式的房屋税将增加买房的成本,使其缺乏吸引力。有建议增加税收对第二套住房,买让房地产的吸引力。

供应过剩的住房

如果有房屋建筑的繁荣,那么任何需求下降将容易导致房价明显下降。

值得对比英国和爱尔兰的经验之后,2008年的金融危机。2008年之后,英国房价的下降(20%)相当温和的与其他国家相比。

爱尔兰房地产市场信贷紧缩后,看到下跌50%——比英国更陡峭。

例如,爱尔兰看到一个真正的房价崩溃(-50%)。爱尔兰房价崩溃遵循类似的模式,英国银行业危机造成资金短缺。经济衰退导致失业和需求下降。然而,除此之外,爱尔兰的一个真正的繁荣前一年房屋建筑。因此,需求下降,爱尔兰、西班牙和美国有一个更大的供应过剩。因此,在这些国家,房价下跌超过英国。

英国房价已绝缘的供应短缺,价格一直高于供应是否更有弹性。如果我们看看英国房价负担能力的图像。只有有一个很小的房屋负担能力的改善。房价收入比仍比1990年代早期,暗示某些因素阻止了英国房价比预期更大的下降。

房价下跌2007年第四季度至2013年1月——经济学家房价指标

• 英国- 11%
• 美国- 20%
• 西班牙- 24%
• 爱尔兰- 49%
• 德国+ 8.8%
• 加拿大+ 20%
• 全球房价在Economist.com

改变人口结构

家庭的数量下降会影响需求。这可能发生由于人口下降或上升一个家庭的平均大小。

租房收益率

对于房地产投资者,他们将密切关注收益率租用一个属性比其他形式的投资。如果利率上升相对于其他资产产权收益将成为更有吸引力的购买其他资产和住房。

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