2016年4月11日,星期一

美国房地产市场的繁荣与萧条。


2006年至2012年间,美国房地产市场见证了房价的大幅下跌,再加上创纪录的抵押贷款违约水平。许多经济学家和房地产专家认为,这是一场不可避免的萧条。这篇短文探讨了美国房地产市场从繁荣走向萧条的原因。

2006-2012年美国房地产市场为何下跌



1.房价以前所未有的水平上涨。


历史上,美国房价的增长速度与租金的增长速度相似,但在房地产繁荣的最后一个时期,房价与租金的比率增长了78%。(1)
房价与收入的比率也比长期平均水平显著上升。1952年房价与收入之比为100%,2002年为190%。(2) 到房地产繁荣结束时,这一比例上升到200%以上。

房价上涨的影响是,首次购房者和低收入者越来越难买房。这也意味着那些有抵押贷款的人在抵押贷款支付中支付了更高比例的收入。这意味着他们更容易受到房地产市场变化的影响。

美国房价与收入之比
图表来源: 计算风险

房价租金比




2.积极出售次级抵押贷款

通常当房价上涨时,需求就会缓和。然而,就美国房地产市场而言,抵押贷款机构急于维持销售。因此,他们找到了新的方法来出售更昂贵的房子。
特别是抵押贷款贷款人采取了几项措施来维持信贷不良、低收入和高风险人群的销售。参见不适当的抵押贷款销售示例(3)

3.增加优惠抵押贷款的推广。

基本上,这意味着在第一年或第二年,房主将获得一个介绍性的利率,使抵押贷款支付更便宜、更负担得起。然而,两年后,利率跃升至标准可变利率。不幸的是,由于抵押贷款的销售方式,这些事实并不总是很清楚;这意味着许多低收入家庭获得了抵押贷款,他们以后将难以支付。随着越来越多的抵押贷款结束其引入期,这将在2007年成为一个日益严重的问题。

4.增加可变可调抵押贷款的使用。

2002年利率非常低(1%),这使得可调整抵押贷款非常有吸引力。因此,更多的人能够负担得起抵押贷款。然而,利率自历史低点以来大幅上升,大大增加了抵押贷款支付的成本。可调整抵押贷款的增加在低收入家庭中最为突出。固定利率抵押贷款本来会更安全,但抵押贷款公司并没有推动这种做法,因为他们倾向于寻找出售抵押贷款的最佳短期机会。(2000年至2004年期间,武器的增长约占可变利息债务相对增长的三分之二。)

5.利率上升

美国银行最优惠利率贷款


2002年,由于经济其他领域的疲软,货币政策放松。这也许是一个关于经济增长和通货膨胀的好策略,但是,它忽视了对住房市场的微观影响。低利率确实刺激了那些低收入和信用记录不良的人第一次买房。然而,在2003年至2006年期间,利率提高了,大大提高了房主的抵押贷款支付成本。只要利率提高2%,抵押贷款利息支付成本就会增加40%(5)
利率上升、失业率上升和次级抵押贷款交易等多种因素共同导致了创纪录的抵押贷款拖欠水平。

6.投机

不断上涨的房价确实鼓励了美国房地产市场的投机活动。据估计,2005年25%的购房受到投机活动的影响(5)房地产市场提供的回报高于股市,因此这鼓励了投资者“买来让去”。随着房价开始下跌,这部分市场发生了彻底的变化。

7.供过于求

繁荣的年代鼓励了大量的新房子被建造。现在住房的供应超过了需求,因此住房价格可能会继续下跌

脚注

(1) (2)美国房地产繁荣的终结

(3)与假抵押贷款挂钩的房价

(4)美国住房市场

(5)房屋倒塌事件仍在继续

(6)美国住房市场供应过剩


美国住房市场相关链接
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